自分でマンションを売却するのは難しいので、不動産会社に依頼するしかない。
不動産会社と仲介契約をして、不動産会社に買い手を探してもらいます。
不動産会社に仲介して貰う方法には、3種類ある。
- 専属専任媒介
- 専任媒介
- 一般媒介
何が違うの？
どれを選べばいいの？
そんな疑問を解消します。
- 売却と仲介の違い
- 仲介 3種の違い
専属専任媒介・専任媒介・一般媒介 - 仲介 3種のどれを選べば良いのか
こんな内容を知って、スッキリしよう！
不動産を売る機会なんてまず無いから、誰でも初心者です。
知らなくて当たり前。
仲介の依頼方法には3種類ある
不動産会社に仲介して貰う方法には、3種類あります。
- 専属専任媒介
- 専任媒介
- 一般媒介
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
| 1.複数業者への依頼 | ✖ | ✖ | 〇 |
| 2.自己発見取引 | ✖ | 〇 | 〇 |
| 3.有効期間 | 3ヶ月 | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
| 4.指定流通機構登録 | 〇 (5日以内） |
〇 (7日以内） |
任意 |
| 5.状況報告義務 | 〇 （1回／1週） |
〇 （1回／2週） |
✖ |
3種の違いの詳細を見てみよう。
１．複数業者への依頼
３つの違いで一番、注意する必要があるのが『複数業者への依頼』。
- 複数業者に依頼できるのが、一般媒介
- 1社にしか依頼出来ないのが、専属専任媒介・専任媒介
一見すると、複数業者に依頼する『一般媒介』が常識的な気がします。
仕事を依頼する時に、
複数業者に依頼して競争してもらうのは、ごく当然のこと
しかし、不動産業界は違う。
不動産会社サイトに記載されてる、一般と専属の違いはこうなってることが多い。
複数業者に売却を依頼するので
一生懸命営業して買い手を見つけようとしても
他社が先に買い手を見つけると努力がムダになるかもしれない
だから、営業に身が入らない
そんな！
1社だけに仲介を依頼するので他社に横取りされる心配が無い
だから、努力がムダにならないので
頑張れる？？？？？？・・・・
1990年に無くなったはずの『護送船団方式』が生き残ってるかのよう。
競争に敗れると、努力がムダという発想には驚きますね。
- 何が足りなかったのか
- 次は勝つために、どうすればいいのか
そういう発想にはならないものでしょうか？
競争原理が働くとマズいと思っている？
チラシを配ったり、新聞折り込み広告を入れたり。
営業活動に費用が発生するのは理解できるけれど、競争に負けるとムダになるから、と言う発想はいただけない。
不動産会社が利益を得るために、
売主・買主は我慢しなければならないのでしょうか
残念だけれど、自然淘汰を待つしかない。
仲介手数料の不透明さも気になります。
２．自己発見取引
自分で買い手を探してきても良いのか、否か。
近隣の方とか、親戚に売る可能性があるなら、自己発見取引可能にしておく。
まず、そんな心配は無いけどね！
３．有効期間
3つの契約共に、3ヶ月経っても買い手が見つけられない時は、契約終了となります。
再契約することも、もちろん出来る。
４．指定流通機構登録
指定流通機構（レインズと呼ばれる）は、法に基づいて作られた、不動産物件情報システムのこと。
売却物件をこのシステムに登録すると、全ての不動産業者が見られるので、買い手が見つかりやすい。
また、売買情報を蓄積することで、不動産の市場価格を知ることも出来る。
専任媒介の場合は、仲介契約すると直ぐに登録が義務付けられてます。
専任媒介で登録が義務付けられている理由
売却情報を隠すのを防止するために、登録が義務付けられてます。
不動産会社の利益は、売買成立時の仲介手数料（3%)です。
仲介手数料は、売り主、買い主ともに支払います。
従って、売り主と買い主を両方とも自分の会社で見つければ
1件の不動産売買で、売り買い両方の手数料合計６％の収益を得られる。
これはオイシイ！
このため、専任媒介依頼を受けた物件の買い手は
自分の会社で見つけたい！
だから、指定流通機構に登録して他の不動産業者に知られたくないのが本音です。
こっそり、自分の会社だけで探したい。
けれど、売り主にとっては、たまりません。
売却情報が広がらないと、買い手が見つかり難い。
不動産会社のご都合主義は、売り主に不利益です。
情報を隠すのを防止するために、登録が義務付けられてます。
５．状況報告義務
専任の場合は、営業活動状況の報告が義務付けられてます。
ガンバって、営業活動してるけど
なかなか、買主が見つかりません
売価を下げませんか？
市場価格より安ければ、買主を見付けやすい。
楽して買主を見付けたいために、こんな適当なことを言うかもしれません。
これを防ぐために、報告を義務付けてる。
どの仲介方式を選べば良いのか
- 専属専任媒介
- 専任媒介
- 一般媒介
３つの違いは分かったけど、
結局どれを選べば良いの？
- 信頼できる不動産会社に出会えた人
⇒ 専属専任媒介・専任媒介 - そうで無い人
⇒ 一般媒介
不動産を高値で売却する秘訣は、信頼できる不動産会社に任せることです。
あなたの大事な不動産を、高値で売る実力と気力があるセールスマンを選べれば結果はおのずと付いて来る。
いくら大手不動産会社でも、全て優秀な人材とは限らない。
信頼できる不動産会社に出会えたら、専任媒介契約で任そう！
見付けられなかった場合は、一般媒介で間口を広げた方がいい。
ハズレの不動産会社を引いてしまうと
買主を自社で見つけようと、隠したり、ろくな営業をせずに値下げを提案して来がちです。
そんなときは、自分の過ちを悔いて契約期間3ヶ月が過ぎるのを待って
切ろう。
信頼できる不動産会社を見付ける方法
ある程度、数を当たるしか有りません。
素人だって、いろんな不動産会社を見れば、人となりは解ります。
古い体質が見え隠れする不動産業界にも、信頼できる会社は存在します。
そんな、信頼できる会社を見付けるために、自分の足で回っていては、効率が悪い。
一括査定サイトが便利です。
一括査定サイトを使うと、メリットは２つ。
- 不動産の相場がわかる
- 地域の不動産会社とアポが取れる
これを切っ掛けに、各不動産会社を査定して、任せられる人を見付けよう。
専任媒介と一般媒介の違いは信頼度！ まとめ
専任媒介と一般媒介、どちらを選ぶかは悩ましい。
不動産会社は、間違いなく専任媒介を取ろうとしてきます。
もし信頼できる不動産会社なら、営業に力が入る専任媒介で問題ない。
そうで無いなら、
- 一般媒介で数打つ作戦にするか
- 不動産屋探しを続け、信頼できる人を探すか
悩ましいですね。
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