失敗したくない。
人生で一番高価な買い物が『家』という人は多い。
何度も経験するものでは無いので、戸惑うことは多いけど失敗する訳にはいかない。
こんなはずじゃなかった！
もっとこうすれば良かった！
後悔しないためにはどうすればいいの？
そんな疑問を解消します。
まずはマンション売却の大まかなプロセスを知ろう
その中で、今自分がどこにいるのか
今、何をすべきか
立ち位置をしっかりすれば失敗することは無い
こんな内容を知って、スッキリしよう。
不動産の売買は、普通の人にとっては一生に何度もあることじゃない。
知らなくて当然なのです。
恥ずべきことではないので、まずは知ろう。
注文住宅を建てる流れ
お金が潤沢にあれば、幾らでも好みの家が建てられる。
好みの広さで、
好みの間取りで、
好みの材料を使い放題！
万一、失敗したって建て直せば良いだけだ。
けれど、普通のサラリーマンは、そうはいかない。
限られた予算を最大限有効に使い、
足りない部分は汗を流して埋めるしかない
汗とは、人任せにせずに自分で動くこと
注文住宅を作るまでの工程は、この6項目。
- マンション売却
- 予算とイメージづくり
- 土地選び、施工会社選び
- 土地購入と建物のプラン作り
- 着工
- 引き渡し・入居
１．マンション売却
マンションを売って、注文住宅を買う場合、どちらを先行させるか？
マンションの住宅ローンが残ってたり、売却益を注文住宅の購入資金に充てる場合は
売り先行が望ましい。
なぜなら、
売りが決まり金額が確定して無い状態で、注文住宅の予算を決めるのが難しい。
思った値段で売れないと、予算が不足になってしまう。
売り先行のメリット・デメリット
- メ：マンションの売却金を新居の頭金に充てられる
- メ：売価が確定し、資金が確定した状態で家探しが始められる
- メ：売り急ぐ必要が無いので高く売れる可能性が有る
- デ：出ていく日が決まってるので、じっくり新居を探せない
- デ：新居が出来る前に出て行かないといけないかも
- デ：売れないと新居に引っ越すのが遅くなる
買い先行のメリット：デメリット
- メ：ゆっくりと新しい家を検討出来る
- メ：引っ越した後に売りに出すと内覧の準備が不要
- メ：急いで引っ越す必要が無い
- デ：両方のローンを払う期間が出来る
- デ：売り急いで安く売ってしまいがち
- デ：両方の税金を払う期間が出来る
お金の心配が無いのなら、ベストな住み替えは、これです。
- まずゆっくり好みの土地・建物を吟味して注文する
- 家が完成したら、引っ越してマンションを空にする
- マンションをクリーニングしてから売りに出す
- 家具の無いマンションは広く見えるし、内覧もいつでもOK
- マンションが売れるのをゆっくり待つ
ゆっくり買って、ゆっくり売る
マンションを売ったお金を、
次の住宅の購入費用にしなくて済むのであれば、
これがベストです。
けれど、サラリーマンにそんな芸当が出来る訳も無し
マンション売却の段取り
売れるまで、平均的には3ヶ月～半年程度は掛かる。
- 近隣マンションの相場を調査
- マンション査定を複数社に依頼
- 見積の信頼出来える業者と媒介契約
- 売り出し、内覧対応
- 売買契約
- 引き渡し
- 税金処理
市場価格と希望売価のギャップにより、売れるまでの時間は変わります
市場価格なんて無視して高い希望売価を付けても、それはあなたの自由です。
半年・一年とさらし者にされるかもしれないけれど
情報に疎い人が、買ってくれるかもしれない。
オークションでも、レアでもないのに、なぜか定価以上で買う人居ますよね！
そんな人と巡り合えるかもしれない。
２．予算とイメージづくり
なぜ、住み替えるのか？
住み替えた後、どんな暮らしをしたいのか？
まず、何がしたいのかを決めないと始まらない。
譲れるところと譲れないところ
資金が潤沢なら、全てにこだわり抜いても良いけれど
そうでないなら優先順位を決めるしかない。
何を優先して、何をあきらめるのか？
- 敷地面積
- 交通の便
- 日当たり
- 家の外観、間取り
- 住みたい地域 などなど
これらの優先順位を決めるのが、最初にやること。
例えば、多少狭くても日当たりの良いデッキは譲れないとか。
ホームシアターや隠れ家ガレージ、書斎が欲しいとか。
土地と建物の予算比率も決まってくる。
夢は膨らんでしまうが、現実を忘れてはいけない。
家の中の設備は、後からでもなんとでもなる。
後から変えられない部分にこだわろう。
立地や土地の大きさ、建坪は後から何ともならない。
ももちろん、あれもこれもと言っていたら予算がいくらあっても足りない。
田舎に行けば良く程土地は安くなるが、利便性は下がる。
自分が一番大事にしていることが何か？
それがはっきりするまで、家を買ってはいけない。
資金計画
お金は一番大事なことです。
- 自己資金はいくらあるのか？
- ローンはいくらまでなら、ムリせず返済可能なのか？
- 会社に融資制度はあるのか？
一般的には、総予算の80%が建築費。
建築費以外に、外構工事・引っ越し・家電・家具の費用が必要になる。
何とかならないのが、お金です。
給料が右肩上がりに違いないとか
今年のボーナスレベルが毎年貰えるとか
定年まで安泰とか
そんな甘いこと考えてないですよね
３．土地選び、施工会社選び
親の遺産などで土地を相続した、恵まれた人には関係のない話。
この項は飛ばせばいい。
土地に掛けらる予算、希望のエリアをまず決める。
次に土地の条件を決める。
- 広さ
- 日当たり
- 南向き・北向き
- 周辺施設
- 建ぺい率・容積率
- 断熱、遮音
- 駅までの距離
条件が決まったら、実際に探してみよう。
インターネットで不動産情報を調べれば、自分の考えの甘さがすぐに解る。
予算にもよるが、全て満足のいく土地は絶対に見つからない。
青い鳥探しになってしまい、いつまでも探し続けることになる。
自分で土地を決めてから施工会社を探す方法と
施工会社に土地とその土地に合った建物プランをセットで探してもらう方法がある。
施工後の補償期間、定期点検についても忘れずにチェックしよう。
自分だけの判断で土地を決めてしまい、
後から希望の家が建てられ無いことが解ると悲惨です
希望の土地のイメージが決まったら、施工会社を先に決めた方が無難です
土地と建物をセットで提案して貰える
４．土地購入と建物のプラン作り
予算と土地、建物のイメージがおおよそ決まったら、いよいよ建築会社選びです。
- ハウスメーカー
- 大手工務店
- 地域密着工務店
- 設計事務所
ブランド力・デザイン力・品質性能の総合力ではハウスメーカーだが、総じて高価。
かといって、地域密着の中小工務店は、価格は押さえられるがありきたりの家。
設計事務所でコダワリの家を建てると、デザイン優先で住み難い。
資料請求や住宅展示場めぐりで気になった施工会社数社と話し合うしかない。
- 家の外観形状
- 間取り、動線
- 建築素材選び
- 設備のグレード
- 断熱・遮音
- 駐車場、バイク、自転車置き場
予算を提示してプランを提案してもらい、取捨選択する。
最初の『住みたい家のイメージづくり』が出来ていないとブレまくる
流されてしまいがちです
後から後悔しても始まらない
自分が家に何を求めているのか、しっかり問いかけよう
建築会社の営業は、あなたのためにあれこれ親身にやってくれる
けれど、別にあなたのためを思ってしてるのでは無い
あなたの期待に応えるのが、彼のミッションなだけです
ココを勘違いして、引け目を感じたりあの人に申し訳ないとか
そんなことを考える必要は、1ミリも無い
彼が一生懸命なのは、もちろん自分の成績のためです
５．着工
納得できる提案をして来た施工会社と契約します。
契約後に気が変わって仕様変更すると、費用発生します。
腹落ちするまで、しっかりプランを検討してから契約しよう。
施工会社でローンを組むのか、銀行系ローンなのかも決めておこう。
契約してローンが通れば、後は待つだけです。
地鎮祭や上棟式は必須ではない。
時々現場に行って、記録写真を撮るくらい。
- 期待感
- 燃え尽きた感
- 本当にこれで良かったのか感
- 借金返済の重荷
いろんな感情が押し寄せる
６．引き渡し・入居
出来上がったら、最終的なチェックと引き渡し。
引き渡し後に不具合が見つかると揉めるので、しっかりチェックしよう。
- 計画通りの仕様か
- キズ、不具合が無いか
- 設備はちゃんと動くか
素人が指摘できるような不具合なんて無いと思い、
流してしまいがちですが
素人の素朴な目が一番的確だたりもする
ここで指摘しないと、
以降は全て、あなたが付けたキズです
心しよう
実際に住んでみないと解らないこともあります。
アフターサービスや定期点検についても再確認しておこう。
注文住宅を建てる流れ まとめ
賃貸が得か、購入が得か？
永遠のテーマだけど、損得だけでは語れない部分もある。
しかし、購入のデメリットは容易に住み替え出来ないことなのは、確かです。
せっかく買うのであれば、ずっと住み続けたくなる家を建てたい
ライフスタイルが変わっても、それに合わせて住み続けられる家に住みたい
家選びに一切の悔いなし
限られた予算の中で、そんなことは言えないけれど
居心地のいい、安心安全な家にしたい。
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