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マンション売却の税金は、3,000万円控除が支配する【減価償却】

マンション売却の基礎知識 税金

マンションの売却には大金が動きます。

何千万円もの大金が、代金としてあなたに振り込まれます。

お金に付きものなのが、税金!

マンションを売却すると、

税金はどれくらい掛かるの?

そんな疑問を解消します。

住んでいたマンションを売却したときに

税金が掛かることはまずない

こんな内容を知ってスッキリしよう。

住居を買い換えるにときには、何かと物入りです。

税金の心配はまず無いことを知れば、心が安らぐかもしれない。


マンション売却の税金は、3,000万円控除が支配する

マンション売却に税金が掛からない理由
  1. マンション売却で『利益を得たら』税金がかかる
  2. 住んでいたマンションを売却した場合は、『3,000万円の特別控除』が使える

マンション売却で利益を得たなら、税金を払わないといけません。

国民の3大義務『教育・勤労・納税』の1つですね。


大事なのは、『利益を得たら』税金が掛かるけど、3,000万円までは控除されこと。

マンションを売った金額に、税金が掛かる訳では有りません。

マンションが高く売れて、利益がでたら、利益に対して課税されます。


通常は、利益が3,000万円を超えることは有りません。

バブルの頃、買った価格を大きく上回って売れた時代なら考えられるけれど、近年では、よほど人気のマンションでない限りはあり得ません。


だから、税金の心配はまず無い。


マンション売却利益の考え方

マンション売却利益の考え方

例えば、3,000万円で買ったマンションを10年後に2,000万円で売却したら利益はいくらか?

利益=売却価格-購入価格

2,000万円-3,000万円 = -1,000万円

1,000万円の損?

そうはならない。



減価償却

減価償却

マンションは、年々古くなって価値は落ちていきます。

だから、10年後に売却するときの価値は、買った値段より下がってます。

このため、

利益 = 売却価格-購入価格-減価償却費

この計算になるけれど、実際はもっと複雑です。

  • 取得、売却に掛かった手数料の扱い
  • 減価償却するのは建物のみ
  • 土地は減価償却しない
  • マンション価格の土地・建物の割合
  • 建物の構造による減価償却の割合の違い

など、複雑な計算になります。


しかし、例え3,000万円のマンションが10年後に1,000万円の価値になったとしても

利益は、1,000万円 (売価2,000万円-価値1,000万円)。

『3,000万円の特別控除』以下にしかならない。

減価償却を加味しても、3,000万円以上の利益になることはまずない

『3,000万円の特別控除』が支配する




税の他にも諸費用は掛かる




3,000万円の特別控除とは

3,000万円の特別控除

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

国税庁

※国税庁『マイホームを売ったときの特例』を引用

投資用に持ってた不動産は適用外。

けれど、住んでいた家を売却するのなら、利益が3,000万円行かなら控除されます。


普通の人が住んでいたマンションを売って、利益が3,000万円を超えることはまず無い。


不動産を夫婦共有名義にするメリット


マンションを夫婦の共有名義にしているのなら、

夫婦それぞれが『3,000万円の特別控除』が受けられます。

50%づつの共有名義なら、最大6,000万円の控除。


これはおいしい。


万一、不幸があっても、共同名義の部分は相続にならない。

その意味でも、節税になります。

これと言ったデメリットも無いので、

次の家は共同名義にすることを、視野に入れるのはどうでしょう?


別れにくくなるけれど、それもメリットかもしれない。




その他の控除

その他の控除

万が一、3,000万円の特別控除を超えたととしても、

利益に対する控除は、他にもあります。

けれど、複雑な計算になるので、減価償却の複雑な計算などとともに、

不動産会社のプロに任せた方が良い。



長期譲渡所得

売却したマンションに長期間住んでいたのなら、税率が緩和されます。

  • 5年以下 39.63%
  • 5年超  20.315%
  • 10年超 14.21% (所得が6000万円以下)


買換え特例

特定のマイホーム(居住用財産)を、令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます(譲渡益が非課税となるわけではありません。)。

国税庁

※国税庁『特定のマイホームを買い換えたときの特例

売却したマンションより高価な家を買った場合は、課税が猶予されます。

猶予と言っても、無税になる訳ではありません。

今、払わなくてもいいだけです。

先送りされるだけ。

新しく買った高価な家を将来、売却するタイミングで

その家の売った利益に対する税金とともに、併せて課税されます。




売却の手数料も考えておかないと




マンション売却の税金は、3,000万円控除が支配する まとめ

マンション売却の税金 まとめ

マンション売却で、税金の心配はまず有りません。


売却益が3,000万円を超えた場合のみ課税されます。

普通は3,000万円を超えないので、課税されることは有りません。

念のため、税務署に行って確認は必要


税の処理は、素人の立ち入れない部分があります。

不動産会社と相談し進めるとともに、

最後はダメ押しして、税務署にお伺いを立てておいた方がいい。


出来れば税金を払いたくないけれど、国民の3大義務だからね。

そのお金で、どこかの誰かが助かる!


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