マンションの売却には大金が動きます。
何千万円もの大金が、代金としてあなたに振り込まれます。
お金に付きものなのが、税金！
マンションを売却すると、
税金はどれくらい掛かるの？
そんな疑問を解消します。
住んでいたマンションを売却したときに
税金が掛かることはまずない
こんな内容を知ってスッキリしよう。
住居を買い換えるにときには、何かと物入りです。
税金の心配はまず無いことを知れば、心が安らぐかもしれない。
マンション売却の税金は、3,000万円控除が支配する
- マンション売却で『利益を得たら』税金がかかる
- 住んでいたマンションを売却した場合は、『3,000万円の特別控除』が使える
マンション売却で利益を得たなら、税金を払わないといけません。
国民の３大義務『教育・勤労・納税』の１つですね。
大事なのは、『利益を得たら』税金が掛かるけど、3,000万円までは控除されこと。
マンションを売った金額に、税金が掛かる訳では有りません。
マンションが高く売れて、利益がでたら、利益に対して課税されます。
通常は、利益が3,000万円を超えることは有りません。
バブルの頃、買った価格を大きく上回って売れた時代なら考えられるけれど、近年では、よほど人気のマンションでない限りはあり得ません。
だから、税金の心配はまず無い。
マンション売却利益の考え方
例えば、3,000万円で買ったマンションを10年後に2,000万円で売却したら利益はいくらか？
利益＝売却価格－購入価格
2,000万円－3,000万円 ＝ －1,000万円
1,000万円の損？
そうはならない。
減価償却
マンションは、年々古くなって価値は落ちていきます。
だから、10年後に売却するときの価値は、買った値段より下がってます。
このため、
利益 ＝ 売却価格－購入価格－減価償却費
この計算になるけれど、実際はもっと複雑です。
- 取得、売却に掛かった手数料の扱い
- 減価償却するのは建物のみ
- 土地は減価償却しない
- マンション価格の土地・建物の割合
- 建物の構造による減価償却の割合の違い
など、複雑な計算になります。
しかし、例え3,000万円のマンションが10年後に1,000万円の価値になったとしても
利益は、1,000万円 （売価2,000万円－価値1,000万円）。
『3,000万円の特別控除』以下にしかならない。
減価償却を加味しても、3,000万円以上の利益になることはまずない
『3,000万円の特別控除』が支配する
税の他にも諸費用は掛かる
3,000万円の特別控除とは
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
国税庁
※国税庁『マイホームを売ったときの特例』を引用
投資用に持ってた不動産は適用外。
けれど、住んでいた家を売却するのなら、利益が3,000万円行かなら控除されます。
普通の人が住んでいたマンションを売って、利益が3,000万円を超えることはまず無い。
不動産を夫婦共有名義にするメリット
マンションを夫婦の共有名義にしているのなら、
夫婦それぞれが『3,000万円の特別控除』が受けられます。
50%づつの共有名義なら、最大6,000万円の控除。
これはおいしい。
万一、不幸があっても、共同名義の部分は相続にならない。
その意味でも、節税になります。
これと言ったデメリットも無いので、
次の家は共同名義にすることを、視野に入れるのはどうでしょう？
別れにくくなるけれど、それもメリットかもしれない。
その他の控除
万が一、3,000万円の特別控除を超えたととしても、
利益に対する控除は、他にもあります。
けれど、複雑な計算になるので、減価償却の複雑な計算などとともに、
不動産会社のプロに任せた方が良い。
長期譲渡所得
売却したマンションに長期間住んでいたのなら、税率が緩和されます。
- 5年以下 39.63％
- 5年超 20.315％
- 10年超 14.21％ （所得が6000万円以下）
買換え特例
特定のマイホーム(居住用財産)を、令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。
国税庁
※国税庁『特定のマイホームを買い換えたときの特例』
売却したマンションより高価な家を買った場合は、課税が猶予されます。
猶予と言っても、無税になる訳ではありません。
今、払わなくてもいいだけです。
先送りされるだけ。
新しく買った高価な家を将来、売却するタイミングで
その家の売った利益に対する税金とともに、併せて課税されます。
売却の手数料も考えておかないと
マンション売却の税金は、3,000万円控除が支配する まとめ
マンション売却で、税金の心配はまず有りません。
売却益が3,000万円を超えた場合のみ課税されます。
普通は3,000万円を超えないので、課税されることは有りません。
念のため、税務署に行って確認は必要
税の処理は、素人の立ち入れない部分があります。
不動産会社と相談し進めるとともに、
最後はダメ押しして、税務署にお伺いを立てておいた方がいい。
出来れば税金を払いたくないけれど、国民の３大義務だからね。
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