マンションを売却するため、不動不動産会社に仲介依頼します。
不動産会社は、広告宣伝を行なって
買いたい人を見つけます。
めでたく売買成立となると、不動産会社に仲介手数料を払う。
不動産会社にいくら払えば良いの？
そんな疑問を解消します。
- 仲介手数料の上限は、法で決まっている
- 仲介手数料の下限は、決まっていない
- 当たり前のように上限を請求される
こんな内容を知って、スッキリしよう。
売却金額が100%手元に残る訳ではありません。
売買手数料の大半を占める仲介手数料について知っておこう。
仲介手数料の規定
不動産売買の仲介手数料は、不動産会社が独自にきめられます。
しかし、上限は決まってます。
いくら高くしても良いというものではない。
仲介手数料は、上限が決まっている
仲介手数料は、国土交通省が上限を定めてます。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
具体的には、
例えば、2,000万円の場合
- 200万円分は5% ＝ 200×５％＝10万円
- 200～400万円は4% ＝ 200×4％＝8万円
- 400万以上は3% ＝ 1,600×3％＝48万円
合計66万円＋税が仲介手数料となります。
400万円以上の売却なら、計算を単純化して
仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋税
これが上限です。
過去、上限が無かった時代もあったようです。
しかし暴利を設定していた不動産会社もあったため、
現在の国土交通省が1970年に現在の上限を設けました。
なぜ、常に上限を平然と提示するのか
3,000万円の物件なら、仲介手数料は90万円＋税。
不動産は高額なため、3%でも高額な手数料になります。
慣例として不動産会社は常に上限3%を提示して来ます
3%が決まった1970年は、3%に妥当性が有ったのかもしれません。
当時は、インターネットも普及してませんでした。
不動産会社が買い手を探すのは、苦労したと思われます。
その対価として、3%が50年前に設定されました。
現在の売買システム
1970年とは比べ物にならないほど、情報化されています
売却希望物件は、システムに登録するだけ
物件情報は、一瞬でシステムに行き渡る
チラシや新聞広告での集客もあるけれど、
3%に見合うのか疑問です。
3%に見合う働きをしているのでしょうか？
こんな声が聞こえて来そうですね。
1%で売れる物件もあれば、
5%掛かる物件もある
平均すれば妥当だ！
仲介手数料は、成功報酬なので
売買が成立しないと1円にもならない
その分も入ってるに決まってるでしょ！
国土交通書の通達
もちろん、各不動産会社の台所事情が分かるはずもない。
けれど、国土交通省から、平成13年にこんな通達が出てます。
常に3%の上限が設定されているのを、問題視している証拠です。
媒介業務に対する報酬の額は、告示（略）で定める限度額の範囲内でなければならないが、この場合、報酬の限度額を当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額については、宅地建物取引業者が行おうとする媒介業務の内容等を考慮して、依頼者と協議して決める事項であること。
国土交通省 宅地建物取引業法の「解釈・運用の考え方」
国土交通書の通達の成果は？ その１
常に上限はマズいよという通達が出たのは、もう20年も前のことです。
しかし、その後変わった気配はありません。
それどころか、不動産会社によっては、
仲介手数料の減額要求は、
担当者のやる気を削ぐので止めましょう！！
こんな内容を堂々と自社サイトに掲げている会社もあります。
どう思われますか？
自然淘汰を待つしかないのでしょうか？
国土交通書の通達の成果は？ その２
一方で、仲介手数料『無料、半額』を掲げる不動産会社もあります。
もちろん、ボランティアでは無いので収益化をしてます。
無料の会社は、売主からの手数料で運営してるのです。
不動産売買は、売手、買手の両方から手数料を受け取るシステムです。
売手、買手の両方を自社で見つけられれば
1件の売買で、売り手からと買い手からのダブルで手数料が手に入る
『両手取引』と言います
当然、どの不動産会社も両手取引を目指します。
顧客を囲い込むようなことをする場合もあるようです。
一方、仲介手数料を無料にしている会社は、両手取引のときに
あえてダブルの手数料を捨てて、『手数料無料』で買い手を見つけやすくしている。
数で勝負ですね！
モチロン、手数料以外の名目で仲介料を上乗せしている可能性もあります。
諸費用の明細には注意が必要なのは言うまでもない。
マンション売却の仲介手数料は高い？ まとめ
マンション売買の仲介手数料は、50年も前から変わってません。
仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋税
あくまで法で定められた上限です。
情報化されweb上でのやり取りが主流となった今の時代において50年前の設定そのままで良いのでしょうか？
けれど、相変わらず多くの不動産会社は上限を普通に請求してくる。
どこか大手が、先陣を切るのを期待するしかないのだろうか？
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