マンションの内覧から数日経って、
買主が決まったという連絡があれば、一安心です。
売却手続きは、どうやって行うの？
そんな疑問を解消します。
- 重要事項説明書、売買契約書
- 引越し
- 決済の方法
こんな内容を知ってスッキリしよう。
正直、この先は不動産会社の主導で、用意された書類にサイン・押印するだけです。
記載内容に間違いがあるはずも無いけれど、大事な書類なので気になることは全て確認してから押印すること。
重要事項説明書、売買契約書
買主は、不動産会社の宅地建物取引主任者から重要事項説明書の内容について説明を受けます。
内容について異存なければ、売買契約書に押印して売買が成立します。
重要事項説明書
重要事項説明書は、売却するマンションのついて記載されたもの。
記載内容に間違いないか、売主も事前に確認します。
- 住所など、登記簿記載内容
- 付帯設備の状態
- 雨漏りが無いか、給湯器や排水管の状態など
- マンション共用部
管理費・修繕積立金の未納有無
駐車場の有無
管理規約 - 売買代金
- 手付金の額
- 契約解除の要件
- 瑕疵担保責任
- その他、購入者が知っておくべきこと
嫌悪施設
近隣騒音・悪臭
設備不具合
瑕疵担保責任
マンションの不具合や近隣トラブルなど、マイナス要因を隠して売却は出来ません。
後からバレると法的責任を負い、損害賠償や売買の解消にもなりかねない。
知っていることは、全て不動産会社に話しておきます。
売主が個人の場合は、通常3ヶ月程度の期間を設け、
その間に瑕疵が発覚した場合の保障についても取り決めておきます。
売買契約書
買主が重要事項説明に納得すれば、売買契約書の締結です。
売主・買主が顔を合わせて売買契約書を交わすことは、あまりない。
売主がサイン・押印した売買契約書を不動産会社が預かって、買主のもとに向かう場合が多い。
引越し
売買契約書に押印したら、やっと実感が湧いてきます。
感傷に浸りたいとこかろですが、やる事が多くてゆっくり出来ない。
当然、売買契約書に記載された引き渡し日までに、マンションを明け渡さないといけない。
引っ越しも、一括比較して決める時代です。
買い優先の住み替えで、新しい家が完成済みなら何の問題も無い。
けれど、普通は売り優先で住み替える。
次の家が出来上がる前だとすれば、
- 一荷物を倉庫に預ける
- アパートやウィークリーマンションを借りる
などの一時処理が必要になって来るので忙しい。
電気・ガス・水道の清算もしなくてはならない。
感傷に浸っているヒマは無い。
決済（同時決済）
売買契約から1ヶ月後くらい。
お互い事前に必要な処理が終わった頃に、最後の決済を行います。
同時決済
マンションのローンを完済済みなら問題無いけれど、
ローンが残っている状態でマンションを売ることは出来ません。
しかし、マンションが売れないとローンが清算できない。
この問題を解決するのが、『同時決済』。
買主指定の銀行において、代金の決済と所有権の移転を同時に行います。
売主・買主、不動産会社・司法書士・銀行が顔を合わせて一挙に処理する。
- 買主のマンション売買代金支払い
- 売主のローン残債の一括返済
- 銀行の抵当権抹消登記
- 買主への所有権転移登記
一日で全てを終わらす同時決済で処理します。
大きなお金が動くので、銀行内で行うのが安心です。
これで、マンション売却手続きはすべて終了。
後は、税金処理だけです。
⇒マンション売却の税金は、3,000万円控除が支配する【減価償却】
私の失敗談
最初は、マンション売却を安易に考えてました。
売り出せばすぐに買手は見つかると思ってました。
不動産会社選びも、後から考えれば安易でした。
けれど、なかなか買手が見つからない焦りから、やっと当事者として考えるようになりました。
- なぜ、売れないのか？
- 売り出し価格の問題なのか？
- 物件の魅力の問題なのか？
- 不動産会社の営業力の問題なのか？
結局、問題の答えは簡単でした。
査定価格に目がくらみ、私が信頼できる不動産会社を選択して無かっただけです。
3ヶ月の媒介契約終了をもって、仕切り直ししました。
もう一度、不動産会社選びからやり直し、信頼できる不動産会社と出会えた。
若干の値下げを行ったけれど、
ほぼ当初の希望価格でマンションを売却出来たのは、
不動産会社選びが全てです
親身になってあれこれと手を尽くしてくれた担当者には感謝しか有りません。
正直、買主が現れた安堵から、以降はただサイン・押印したという記憶しかありません。
これにて、私の失敗だらけのマンション売却は終わりました。
マンションの売却を決意してからこの日まで約1年。
こんな長い一年を経験したことが無かった気もするし、過ぎてしまえばあっという間だった気もします。
けれど、荷物の搬出を終えて最後にマンションのカギを掛けるとき、あの『ガシャン』とカギが閉まる感触を忘れることは無い。
【その10：決売買契約～決済】 まとめ
不動産会社任せにしておけばいいと考えてるなら大間違いです
もちろん、マンションを売るのは不動産会社の仕事だけれど
不動産会社を決めるのは、あなたの仕事です
買手が現れてからの契約処理は、いろいろあるけれど、
不動産会社に任せておけば進みます。
決済までに引っ越しを済ます事だけを考えればいい。
不動産を売買する経験は、そう何回もあることではありません。
