一括査定で不動産会社に目星をつけて訪問査定をしてもらう
実際に不動産担当者と顔を合わせ、
- 査定価格の根拠を聞いて
- 担当者の意気込みを聞いて
納得出来たらいよいよ、不動産会社と契約です。
契約するときに
何に気を付ければ良いの？
そんな疑問を解消します。
- ３つの媒介契約
- 販売方法の確認
- 報告方法の確認
契約するときに確認しておくことを知って、スッキリしよう。
知らなかったでは済みません。
３つの媒介契約の違い
不動産会社に不動産の売却を仲介してもらうときに交わす契約を『媒介契約』といいます。
媒介契約には3種類ある。
- 「専属専任媒介」
- 「専任媒介」
- 「一般媒介」
大きな違いは、「専属専任媒介」と「専任媒介」とは、不動産会社1社のみとしか契約できないこと。
不動産の売却を1社のみに任すのが、専任媒介。
一方、『一般媒介』は、複数の不動産会社と契約できる。
複数の不動産会社に競わせて売却するのが、一般媒介。
３つの媒介契約の詳細は、ココ
不動産業界の不思議
一般的には、競争原理が無いと良い結果は出ません。
一般売却を選んで、複数の不動産会社を競わせた方が高値で売却できそうな気がします。
しかし、不動産業界は違う。
専任媒介だと、営業努力が無駄にならない。
買主を見つけると必ず仲介手数料が手に入るので頑張って営業してくれる
一般媒介だと、営業努力しても他社に横取りされるかもしれないので身が入らない
ありがちが、不動産会社サイトの言い分
堂々と、自社サイトに記載している不動産会社もあります。
その他のサイトでも、不動産会社寄りのサイトには記載があります。
『競争が無いと、頑張って営業する』
このフレーズは破綻してないですか？
３つの媒介契約、どれを選べばいいのか
文句をいっていても、始まらない。
社会の責任に出来るのは、中学生まで。
市街地の人気のある立地のマンション
⇒ 一般媒介を選ぼう
駅から遠かったり、築年数が30年以上だったり人気の無いマンション
または、信頼できる不動産会社を見付けた人
⇒ 専任媒介を選ぼう
自分で買主を見付けられる可能性があれば『専任媒介』
無ければ『専属専任媒介』
人気のあるマンション
人気があって、買主が容易に見つかりそうなマンションならば、
競争原理を働かした方が、高値で売れる可能性が高い。
複数不動産会社と一般媒介契約を結び、間口を広げた方が見つかり易い。
あなたの物件を欲しがっている人が、どの不動産会社に行くかは確率的な問題なので、不動産会社は多いほどヒットし易い。
人気の無いマンション
一方、人気が薄いマンションの場合は、確率論から外れる。
じっくり腰を据えて販売戦略を作らないとなかなか売れません。
専任媒介契約を結んで、二人三脚のつもりで取り組んだ方が良い結果になり易い。
一般媒介・専任媒介、いずれにしても信頼できる人と巡り会えたか否かの部分も大きい
- この不動産会社に任そう
- この人に任せば安心だ。
訪問査定での印象や、その後のやり取りの中で、そんな信頼できる不動産会社に出会えたならば
その人に任す意思を伝えよう
相手も、懸命に努力していい結果を持ってきてくれるはずです
販売方法、報告方法の確認
契約時には、どんな方法で営業するのかを確認しておこう。
売り出し価格
一番大事な販売戦略が売り出し価格。
- 相場価格より若干安めにして、値ごろ感で早期に売るか
- 強気の価格で、高価売却を狙うのか
通常は、5～10%程度の値引き分を盛っておく。
値引き交渉の交渉しろを含んだ売り出し価格にします。
最低売却価格
売れなくて値引きを要求されても、これ以上はムリという価格。
安ければ売れやすい。
当たり前の話です。
営業努力をろくにせずに、安値にして売りさばこうとする不動産会社も居ます。
予め、最低価格を決めておくのがいい。
- ローンの残債
- 次の家の資金計画
これ以下の金額で売れても、次に繋がらない価格では売れない価格。
売却時期
あなたがマンションを引き渡せる日程。
次の家の準備と並行して売却を進めないと
次の家が出来ていないのに、買手が決まり出て行くことになる。
一時的にアパートを借りるなど、無駄な出費に繋がるので、退去可能な日を決めておこう。
仲介手数料
法により、仲介手数料の上限は『売買価格 × ３％ ＋ 6万円 ＋ 消費税』。
下限の決まりは有りません。
なぜか上限を提示してくる不動産会社が多い。
逆に仲介手数料の安さを売りにしている会社もある。
売買金額が大きいので1%の差がバカにならないけれど、
安さだけで選ぶのではなく、不動産会社の営業方法や担当者の人となりで選びたい。
営業活動内容
近隣へのチラシ、新聞広告の頻度、ネットへの掲載
指定流通機構への登録など、
どんな方法で営業活動を行うのかを確認しておこう。
特に、指定流通機構への登録は重要です。
登録せずに、囲い込んで、買い手も自社内だけで探して売買両方の手数料を狙うかもしれない。
登録して、物件情報を各社が見られる状態になることを確認しておこう。
逆に、近隣に売却を知られたくない場合は、その旨を伝えておきます。
活動報告
専任媒介の媒介の場合は、定期的な営業活動の状況報告が義務付けられてます。
一般媒介の場合は、報告義務はないけれど要求は出来る。
どんな形でどのような報告を受けられるのか、チェックして不足があれば要求しよう。
私の失敗談
私は、体育会系の熱血な若者の熱意にほだされて
訪問査定の場で、専任契約をしてしまいました。
⇒【その5：訪問査定でやるべきこと】失敗だらけのマンション売却体験記
当然、販売方法、報告方法も相手の言うがまま。
へー、そうなんだ
カモネギでした。
今思えば、訪問査定の場で決める必要など何もなかった。
最低でも数日はクールダウン期間を置いて、じっくり比較する時間を設けるべきでした。
訪問査定にも馴れたので、もう数社、不動産会社を見てみるべきでした。
【その６：媒介契約～売り出し】 まとめ
- マンション売却で不動産会社と仲介契約するには３つ契約形態がある。
- 市街地の人気のある立地のマンションなら、一般媒介
- 人気の無い駅遠や古いマンションなら、専任媒介・専属専任媒介
- 信頼できる不動産会社と出会えたなら、専任媒介・専属専任媒介
いずれにしても、販売方法や販売状況の報告方法をしっかり確認しておこう。
３つのどの媒介契約でも、契約期間は3ヶ月です。
成果が出なかったり、不動産会社への信頼が無くなった場合は、仕切り直しで違う不動産会社をあたろう。
状況に納得出来れば、もちろん継続もあり。
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